社區規約序章~注意事項

一、《公寓大廈管理條例》有關規約之形式

(一)規約：是為區權會議決議而需遵守之事項【第3條第12款】

(二)規約草約： 1.起造人需凝訂規約草約，並以【第56條】規定辦理所有權第一次登記。 2.規約草約，需以規約範本視為草約【第60條第2項】。

(三)規約範本 1.規約範本，以中央主關機關為準【第60條第1項】。 2.民國84年前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權會議(以下簡稱區權會)訂定前，以規約範本視為規約【第55條第2項】。

二、規約之報備

1.主委或管理負責人，必須將規約列為管理組織申請被備之檢付文件。 2.若有【第8條第1項】行為產生，必須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備。

三、規約記載之事項

(一)非經載明於規約者不生效力之事項【第23條】。

(二)載明於規約亦不生效力事項【第7條】及約定事項有違反法令規定者。

(三)《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定，僅得於規約變更規定之事項。 1.區權會之開議及決議額數【第31條】。 2.區權會重新召集之開議及決議額數【第32條】。 3.召集人與管理負責人之互推方式【第25條】。

(四)《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定，可於規約變更規定之事項。 1.變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為【第8條第1項】。 2.共用部份、約定共用部份之修繕、管理、維護費用之分擔標準【第10條第2項】。 3.開放空間及退縮空地供營業使用【第16條第2項】。 4.住戶飼養動物【第16條第4項】。 5.區權會召集人之任期【第25條第3項】。 6.管理委員(以下簡稱管委)、主任委員(以下簡稱主委)、管理負責人之任期【第29條第3項】。 7.住戶非該專有部份之區分所有權人(以下簡稱區權人)之被選舉權【第29條第5項】。 8.管理委員會(以下簡稱管委會)職務委辦之授權以【第36條】所規定，除【第36條第7、8、9、11、12項】外，經管委會或管理負責人書面授權者，得由管理服務人執行之。但區權會議決議或規約另有規定者，從其規定。

(五)《公寓大廈管理條例》尚無規定，可於規約規定之事項 1. 分棟或分區成立管委會【第26條第1項】 2.管委會之籌組運作規範【第29條第2項】

(六)區權會議決議權限，可於規約規定之事項 1.共用部份及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及授權【第11條第1項】 2.公共基金繳納標準及運用之授權【第18條第1項及第3項】

四、規約範本條文參考選項之適用

(一)規約內容所牽涉事務非常繁雜，且因公寓大廈個案之差異，如建築物型態、用途、規模、設施等差異而常有不同之決策及管理方式；對於公寓大廈之共同事務，規約範本提供管理或處理方式之條文選項，作為規約訂定、修訂時選用之參考。

(二)規約範本條文中之選項，為列舉參考性質，如無適用之選項時，得依個別需求另行擬訂條文載明於規約中。

(三)規約範本條文中之選項，如未勾選時，以第1選項準用之。

(四)經區權會議決議修訂之規約，應將不適用條文或未勾選之選項刪除。

五、規約範本部分條文另訂管理規章

(一)規約範本依事務性質分類編章，公寓大廈可因應個案的需要，將部分規章內容與規約分離單獨訂定，以降低規約之複雜性，而不影響規約之完整性。

(二)第三章有關管委會籌組運作之規範，得另行單獨訂定[○○公寓大廈管委會組織章程]。

(三)第四章有關公共基金及管理費之財務管理規範，得另行單獨訂定[○○公寓大廈財務管理規定]。

(四)有關公寓大廈停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等，得另行單獨訂定[○○公寓大廈停車空間使用管理規定]。

序章	注意事項	財務管理	第四章
第一章	使用區分及管理	住戶共同遵守協定事項	第五章
第二章	區分所有權人會議	爭議事件及違反義務之處	第六章
第三章	管理委員會	附則	第七章