2015年1月19日 星期一
清洗水塔的注意事項
本文轉載自徐春福老師「華人機電產業平台電子報」及「建築物設備維護管理」專書
該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師。
e-mail： service@goingnet.com.tw, jack@goingnet.com.tw
華人機電產業平台： http://www.ggs.com.tw
～ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場，特此聲明 ～
洗水塔應如何注意排水不當所造成的淹水？
為了住戶的飲水衛生，大樓每半年會進行一次水塔清洗，有些大樓為了節省經費，清洗的時間可能改為一年一次。
進行清洗水塔作業前要先將水池放水，早期興建的建築物雨水排水管路與陽台排水管路共用，同時還會與室內廚房、浴室的排水管共用幹管。當建築物在起建工程期間，部分的雜物、水泥等廢棄物流入管內（通常會滯留在一、二樓轉彎處，或一樓水平管而在管內硬化），造成可用的管徑只有原來的一半，當上水池大量放水時，容易在阻塞處倒灌回來，造成一、二樓住戶淹水。
因此在清洗水塔之前一定要先了解該大樓是否有淹水的紀錄，並張貼公告以告知住戶放水期間；放水時有效控制水量，並觀察是否有淹水情形，若確定管路阻塞，可請專業廠商進行通管作業。
該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師。
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洗水塔應如何注意排水不當所造成的淹水？
為了住戶的飲水衛生，大樓每半年會進行一次水塔清洗，有些大樓為了節省經費，清洗的時間可能改為一年一次。
進行清洗水塔作業前要先將水池放水，早期興建的建築物雨水排水管路與陽台排水管路共用，同時還會與室內廚房、浴室的排水管共用幹管。當建築物在起建工程期間，部分的雜物、水泥等廢棄物流入管內（通常會滯留在一、二樓轉彎處，或一樓水平管而在管內硬化），造成可用的管徑只有原來的一半，當上水池大量放水時，容易在阻塞處倒灌回來，造成一、二樓住戶淹水。
因此在清洗水塔之前一定要先了解該大樓是否有淹水的紀錄，並張貼公告以告知住戶放水期間；放水時有效控制水量，並觀察是否有淹水情形，若確定管路阻塞，可請專業廠商進行通管作業。
污水系統與四則小常識
本文轉載自徐春福老師之「華人機電產業平台電子報」
該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」
之機電設施設備講師。
e-mail： angel@goingnet.com.tw , jack@goingnet.com.tw
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■■地下室污(廢)水溢出，怎麼辦？
步驟1
於地下室污（廢）水溢水區域附近或機房找污（廢）水控制盤，將盤
面開關置於手動位置按啟動（ON）按鈕，作緊急手動抽水處理；待水位消
退後，再按取消（OFF）按鈕，交由機電人員查修及處理。
步驟2
如找不到控制盤或已手動抽水但水位仍未消退時，應聯絡機電維護人
員緊急機動處理，若有積水應聯絡清潔人員處理。
步驟3
若機械車位淹水有危及車輛時，應到該車位控制盤用手動將下層車位
往上提昇。
◆預防措施
一、應加上「高水位警報器」，在尚未溢出時，可以事先預知。
二、建議社區準備「小型手提抽水幫浦」，當原有幫浦皆故障時，可以在
第一時間救急。
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■■為何污廢水泵浦管子上方還要鑽一個洞出水？
污廢水泵浦管子上方鑽一個洞出水的目的是要排氣，氣排完了自然就
能排水，但因為這樣也會造成一部份電費的浪費（本施工方法非正規）。
1.因為泵浦主體與泵浦上方的「逆止閥」中間管路時常會積空氣，造成
泵浦無法正常運轉將污廢水排放到排水溝。
2.當泵浦低於1馬力以下時，運轉力量太小以致無法打開囤積空氣的逆止
閥，造成污廢水無法順利排出！
要解決以上的情況，最佳的方法是裝置配有自動排氣功能的泵浦（一
般都是２馬力以上即有此裝置）。
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■■污水（揚水）泵浦是否有何檢查指標，證明快壞了？
正常使用中的泵浦檢查指標為：
1.絕緣測試：
可採用500伏特級數的「高阻計」量測是否漏電，正常絕緣電阻值
（歐母數）在20M歐母以上；如果低於1M歐母時，馬達可能會漏電，造成
漏電斷路器跳脫。
2.電流測試：
可採用勾表量測電流值與標示之差異是否5%以內及量測三線電流值是
否平衡，其誤差是否5%以內。
於裝設泵浦之前，可採用三用電表電壓檔量測三相電壓值是否在標準值
10%以內，或是否欠相，避免燒毀。
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■■污水（揚水）泵浦是否有保養方法？
1.污水（揚水）泵浦安裝在揚水池底或是化糞池底，其構造是採用密閉式
製作，除非有特殊狀況產生，否則沒有任何機電保養廠商會抽除池內
之水施作定期維護。
2.一般可定期量測電壓、電流及絕緣電阻。
3.要注意的是控制盤內泵浦的電磁開關，因為長期間的吸、放，接點容易
耗損造成接觸點接觸不良乃注意的重點，同時也要注意其螺絲是否鬆
動。
該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」
之機電設施設備講師。
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■■地下室污(廢)水溢出，怎麼辦？
步驟1
於地下室污（廢）水溢水區域附近或機房找污（廢）水控制盤，將盤
面開關置於手動位置按啟動（ON）按鈕，作緊急手動抽水處理；待水位消
退後，再按取消（OFF）按鈕，交由機電人員查修及處理。
步驟2
如找不到控制盤或已手動抽水但水位仍未消退時，應聯絡機電維護人
員緊急機動處理，若有積水應聯絡清潔人員處理。
步驟3
若機械車位淹水有危及車輛時，應到該車位控制盤用手動將下層車位
往上提昇。
◆預防措施
一、應加上「高水位警報器」，在尚未溢出時，可以事先預知。
二、建議社區準備「小型手提抽水幫浦」，當原有幫浦皆故障時，可以在
第一時間救急。
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■■為何污廢水泵浦管子上方還要鑽一個洞出水？
污廢水泵浦管子上方鑽一個洞出水的目的是要排氣，氣排完了自然就
能排水，但因為這樣也會造成一部份電費的浪費（本施工方法非正規）。
1.因為泵浦主體與泵浦上方的「逆止閥」中間管路時常會積空氣，造成
泵浦無法正常運轉將污廢水排放到排水溝。
2.當泵浦低於1馬力以下時，運轉力量太小以致無法打開囤積空氣的逆止
閥，造成污廢水無法順利排出！
要解決以上的情況，最佳的方法是裝置配有自動排氣功能的泵浦（一
般都是２馬力以上即有此裝置）。
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■■污水（揚水）泵浦是否有何檢查指標，證明快壞了？
正常使用中的泵浦檢查指標為：
1.絕緣測試：
可採用500伏特級數的「高阻計」量測是否漏電，正常絕緣電阻值
（歐母數）在20M歐母以上；如果低於1M歐母時，馬達可能會漏電，造成
漏電斷路器跳脫。
2.電流測試：
可採用勾表量測電流值與標示之差異是否5%以內及量測三線電流值是
否平衡，其誤差是否5%以內。
於裝設泵浦之前，可採用三用電表電壓檔量測三相電壓值是否在標準值
10%以內，或是否欠相，避免燒毀。
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■■污水（揚水）泵浦是否有保養方法？
1.污水（揚水）泵浦安裝在揚水池底或是化糞池底，其構造是採用密閉式
製作，除非有特殊狀況產生，否則沒有任何機電保養廠商會抽除池內
之水施作定期維護。
2.一般可定期量測電壓、電流及絕緣電阻。
3.要注意的是控制盤內泵浦的電磁開關，因為長期間的吸、放，接點容易
耗損造成接觸點接觸不良乃注意的重點，同時也要注意其螺絲是否鬆
動。
供水系統方式簡易概說
本文轉載自徐春福老師「華人機電產業平台電子報」及「建築物設備維護管理」專書該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師。
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台灣地區多數大樓供水設計可分為二種，十層樓（含）以下採用低樓層供水方式，十一層樓以上則採用高樓層供水方式。
◆ 低樓層供水方式
流程介紹如下：
自來水由總水表進水管引進，經過接水槽或定水壓閥進入地下室蓄水池（或稱下水池），揚水幫浦將水由地下室蓄水池打到上水池，上水池的水經過給水幹管進到集中水表箱內各住戶水表，再往下供水至住戶內部。
◆ 高樓層供水方式共分三種
【方式一】
採用揚水系統接力方式，揚水幫浦從地下室蓄水池將水打到中間樓層水池（或稱「中間水池」、「中繼水池」），其設置之幫浦再將水打到上水池供應高樓層住戶使用。中間樓層水池不但提供補水至頂樓，亦可供應低樓層給水。
若地下室蓄水池幫浦故障，除中間樓層水池無水可用之外，同時也將造成上水池缺水現象。但值得一提的是，揚水樓層較高時，易產生水錘聲音，倘採設置中間樓層水池時，較無水錘聲音問題。
【方式二】
揚水系統由地下室蓄水池採用獨立分開方式，將水分別供應至中間樓層水池及上水池。本方式因系統分開彼此不受影響，唯一要防範高樓層水錘問題。
【方式三】
揚水系統由地下室蓄水池直接打水到上水池，省略掉了中間樓層水池，因為高水塔直接供應到低樓層住戶時會產生相當大的壓力，除了容易爆管外，也容易破壞用水器具。因此超出30公尺高度時，在中間的地方需安裝「減壓閥」，但其故障率高且容易阻塞。
有些設計師會將減壓閥設計安裝在住戶的管道間內，維護相當不容易。建議應該裝設在該用戶的區域內，且容易維修的地方。
自來水公司表示，供水壓力用戶端一般在1～1.5 kg/cm2，若水壓太高，必須降壓或是改變供水系統方式改善。一般而言，住戶用水壓力維持在1～3 kg/cm2較為恰當。
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台灣地區多數大樓供水設計可分為二種，十層樓（含）以下採用低樓層供水方式，十一層樓以上則採用高樓層供水方式。
◆ 低樓層供水方式
流程介紹如下：
自來水由總水表進水管引進，經過接水槽或定水壓閥進入地下室蓄水池（或稱下水池），揚水幫浦將水由地下室蓄水池打到上水池，上水池的水經過給水幹管進到集中水表箱內各住戶水表，再往下供水至住戶內部。
◆ 高樓層供水方式共分三種
【方式一】
採用揚水系統接力方式，揚水幫浦從地下室蓄水池將水打到中間樓層水池（或稱「中間水池」、「中繼水池」），其設置之幫浦再將水打到上水池供應高樓層住戶使用。中間樓層水池不但提供補水至頂樓，亦可供應低樓層給水。
若地下室蓄水池幫浦故障，除中間樓層水池無水可用之外，同時也將造成上水池缺水現象。但值得一提的是，揚水樓層較高時，易產生水錘聲音，倘採設置中間樓層水池時，較無水錘聲音問題。
【方式二】
揚水系統由地下室蓄水池採用獨立分開方式，將水分別供應至中間樓層水池及上水池。本方式因系統分開彼此不受影響，唯一要防範高樓層水錘問題。
【方式三】
揚水系統由地下室蓄水池直接打水到上水池，省略掉了中間樓層水池，因為高水塔直接供應到低樓層住戶時會產生相當大的壓力，除了容易爆管外，也容易破壞用水器具。因此超出30公尺高度時，在中間的地方需安裝「減壓閥」，但其故障率高且容易阻塞。
有些設計師會將減壓閥設計安裝在住戶的管道間內，維護相當不容易。建議應該裝設在該用戶的區域內，且容易維修的地方。
自來水公司表示，供水壓力用戶端一般在1～1.5 kg/cm2，若水壓太高，必須降壓或是改變供水系統方式改善。一般而言，住戶用水壓力維持在1～3 kg/cm2較為恰當。
大樓自來水供水說明
本文轉載自徐春福老師「華人機電產業平台電子報」及「建築物設備維護管理」專書該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師。
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■ 何謂大樓「給水系統」？
指自來水流經大樓「總水表」到達地下室蓄水池，然後再供水至上水池（此階段一般稱為「揚水」），自來水再由頂樓水塔經由管路由上而下流到各樓層，也就是說自來水從進入大樓總水表到各住戶用水這段系統稱為「給水系統」。
§給水系統：
總水表 → 地下室蓄水池 → 上水池 → 由上而下供至各樓層
■ ２英吋以上的水表進水管附近為何必須裝置「接水箱」或「持壓閥」？
一般大樓蓄水池都在地下室，自來水管的出水口也在地下室，因此當大口徑的管路在地下室出水時，有可能造成大樓附近透天厝一樓住戶無水可用。
自來水公司為了預防輸送過來的水流向大口徑的用戶，已規定50mm以上口徑之供水應於一樓水表處附近裝上「接水箱」或「持壓閥」來減緩進水壓力的問題。
★接水箱★
★持壓閥★
■ 過載保護器應如何調整？
沉水幫浦電磁開關後方的「過載保護器」應調整為「滿載電流」的1.1～1.15倍為宜。
例：15HP三相220V沉水幫浦運轉電流為39A，過載保護調整之數值 = 39A*110～115% = 42.9～44.9A
（本範例僅供參考，建議隨環境需求、溫差或電壓變化做適當調整）
【影響幫浦電流偏高的因素】
水的比重、黏度、雜質等。
幫浦葉輪被異物卡住、反轉。
■ 地下室蓄水池如何防範溢水？
地下室蓄水池採用浮球開關控制，其經過幾年或較久年限之後一定會損壞，損壞後浮球就無法控制進水；當水位升高時，該蓄水池如果未裝設「溢水口」，水會從蓄水池的「人孔蓋」溢出，再流向停車場或機械車位，將給大樓帶來損失及困擾。
目前約有90%的大樓有裝設「溢水口」，蓄水池水位升高之後會流向「溢水口」，經由溢水管將溢出的水排到廢水池，藉由廢水幫浦再將水抽到一樓水溝，因此當進水浮球控制開關故障時，將會造成水費增加。
要解決以上問題有兩種方式：
安裝蓄水池「高水位警報器」
本方式優點為可於蓄水池尚未溢出時即發出警報，並可立刻處理，但是感知接點容易生鏽、蜂鳴器容易故障，因此一定要固定時間做測試並更換料件。
裝設「排水視窗」
在溢水管中間將管子鋸出一個缺口，缺口的下方裝設一個較大的漏斗，當浮球開關無法止水時，水位會上升從溢水口流出，經過溢水管時，就會被發現有漏水現象。
裝設排水視窗的優點為安裝容易、不用定期測試，也不容易損壞，唯一的缺點是水漏出來了才會得知。
★排水視窗★
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■ 何謂大樓「給水系統」？
指自來水流經大樓「總水表」到達地下室蓄水池，然後再供水至上水池（此階段一般稱為「揚水」），自來水再由頂樓水塔經由管路由上而下流到各樓層，也就是說自來水從進入大樓總水表到各住戶用水這段系統稱為「給水系統」。
§給水系統：
總水表 → 地下室蓄水池 → 上水池 → 由上而下供至各樓層
■ ２英吋以上的水表進水管附近為何必須裝置「接水箱」或「持壓閥」？
一般大樓蓄水池都在地下室，自來水管的出水口也在地下室，因此當大口徑的管路在地下室出水時，有可能造成大樓附近透天厝一樓住戶無水可用。
自來水公司為了預防輸送過來的水流向大口徑的用戶，已規定50mm以上口徑之供水應於一樓水表處附近裝上「接水箱」或「持壓閥」來減緩進水壓力的問題。
★接水箱★
★持壓閥★
■ 過載保護器應如何調整？
沉水幫浦電磁開關後方的「過載保護器」應調整為「滿載電流」的1.1～1.15倍為宜。
例：15HP三相220V沉水幫浦運轉電流為39A，過載保護調整之數值 = 39A*110～115% = 42.9～44.9A
（本範例僅供參考，建議隨環境需求、溫差或電壓變化做適當調整）
【影響幫浦電流偏高的因素】
水的比重、黏度、雜質等。
幫浦葉輪被異物卡住、反轉。
■ 地下室蓄水池如何防範溢水？
地下室蓄水池採用浮球開關控制，其經過幾年或較久年限之後一定會損壞，損壞後浮球就無法控制進水；當水位升高時，該蓄水池如果未裝設「溢水口」，水會從蓄水池的「人孔蓋」溢出，再流向停車場或機械車位，將給大樓帶來損失及困擾。
目前約有90%的大樓有裝設「溢水口」，蓄水池水位升高之後會流向「溢水口」，經由溢水管將溢出的水排到廢水池，藉由廢水幫浦再將水抽到一樓水溝，因此當進水浮球控制開關故障時，將會造成水費增加。
要解決以上問題有兩種方式：
安裝蓄水池「高水位警報器」
本方式優點為可於蓄水池尚未溢出時即發出警報，並可立刻處理，但是感知接點容易生鏽、蜂鳴器容易故障，因此一定要固定時間做測試並更換料件。
裝設「排水視窗」
在溢水管中間將管子鋸出一個缺口，缺口的下方裝設一個較大的漏斗，當浮球開關無法止水時，水位會上升從溢水口流出，經過溢水管時，就會被發現有漏水現象。
裝設排水視窗的優點為安裝容易、不用定期測試，也不容易損壞，唯一的缺點是水漏出來了才會得知。
★排水視窗★
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